Değer Artış Kazancı Vergisi Ne Zaman Doğar?
Gerçek kişiler satın aldıkları (bedel karşılığı edindikleri) konut, arsa, arazi veya işyerini iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsa, elde ettikleri kazanç değer artış kazancı sayılır ve gelir vergisine tabi olur. İktisap tarihi kural olarak tapu tescil tarihidir. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışı vergiye tabi değildir. Satış, alım satım işini sürekli yapan kişilerce yapılıyorsa kazanç ticari kazanç sayılabilir.
Kazanç Nasıl Hesaplanır?
- Endeksleme: Satış ayından bir önceki ayın Yİ-ÜFE değeri, alış ayından bir önceki ayın Yİ-ÜFE değerine bölünür. Artış %10 veya daha fazlaysa alış bedeli bu oranda güncellenir.
- Kazanç: Satış bedelinden güncellenmiş maliyet ve satıcının ödediği giderler düşülür.
- İstisna: 2026 takvim yılı için 150.000 ₺ kazanç vergiden istisnadır; istisna yıllık olarak bir kez uygulanır.
- Vergi: Kalan matrah, ücret dışı gelirler tarifesiyle vergilendirilir: 190.000 ₺'ye kadar %15, 400.000 ₺'ye kadar %20, 1.000.000 ₺'ye kadar %27, 5.300.000 ₺'ye kadar %35, üzeri %40.
Dikkat Edilecekler
- Alışta ödenen tapu harcı, kredi faizi ve tadilat giderlerinin maliyete eklenip eklenmeyeceği için doğrulanmalıdır; bu araç yalnızca satıcının ödediği satış giderlerini düşer. Mali müşavire danışın.
- Tabloda olmayan aylar (en son Eylül 2026 yayımlandı) için Yİ-ÜFE değerini kendiniz girersiniz.
- Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; kesin vergi için gelir idaresi veya mali müşavirinize başvurun.
Kaynaklar: GVK mükerrer 80 ve 81; 332 sıra no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Resmî Gazete, 31.12.2025); GİB 2026 Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi.
Sık Sorulan Sorular
Evi Kaç Yıl Sonra Satarsam Gayrimenkul Satış Vergisi Ödemem?
Tapu tescil tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlarda değer artış kazancı vergisi doğmaz. 5 yıldan önce satarsanız kazanç, endeksleme ve istisna sonrası vergilendirilir.
2026 Yılında Değer Artış Kazancı İstisnası Ne Kadar?
2026 takvim yılı için istisna tutarı 150.000 ₺'dir. Aynı yıl içindeki tüm satışların kazancı toplanır ve bu istisna yıl için bir kez uygulanır.
Alış Bedeli Neden Güncelleniyor?
Alış ve satış arasında Yİ-ÜFE'deki artış %10 veya daha fazlaysa alış bedeli bu oranda artırılır. Böylece enflasyondan kaynaklanan nominal kazanç vergiye konu edilmez.
Miras Kalan Evi Satarsam Vergi Öder miyim?
Hayır. Miras ve bağış gibi karşılıksız yoldan edinilen taşınmazların satışında değer artış kazancı vergisi doğmaz.