Kira Geliri Vergisi Hesaplama 2026 (Beyan ve İstisna)

Kira Geliri Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Kira geliri gayrimenkul sermaye iradıdır ve yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. 2026 yılında elde edilen kiralar Mart 2027'de beyan edilir. Hesap dört adımdır: konut istisnası düşülür, gider (götürü veya gerçek) indirilir, kalan safi irada gelir vergisi tarifesi uygulanır, işyeri kirasından kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.

Konut Kira İstisnası 2026

Konut olarak kiraya verilen binalardan 2026 yılında elde edilen kiranın 58.000 ₺'si gelir vergisinden istisnadır (GVK md. 21). Konut kirası bu tutarı aşmıyorsa beyan gerekmez. İstisnadan şu kişiler yararlanamaz: ticari, zirai veya mesleki kazancı için beyanname vermek zorunda olanlar ve ücret, menkul sermaye iradı, kira ile diğer kazançlarının brüt toplamı 1.500.000 ₺'yi aşanlar. İstisnayı aşan kirayı hiç veya eksik beyan edenler de istisnayı kaybeder. İşyeri kirasına istisna uygulanmaz.

Götürü Gider ve Gerçek Gider

Götürü gider yönteminde, istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın %15'i belge aranmadan gider sayılır. Gerçek gider yönteminde onarım, sigorta, emlak vergisi, amortisman, konut için iktisap bedelinin 5 yıl boyunca %5'i gibi belgeli giderler düşülür; ancak istisnaya isabet eden kısım indirilemez: indirilebilir gider = toplam gider x (hasılat − istisna) / hasılat. Örneğin 320.000 ₺ konut kirası ve 120.000 ₺ giderde indirilebilir gider 98.250 ₺ olur. Yöntem tüm kira gelirleri için birlikte seçilir; götürü gideri seçen iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez.

İşyeri Kirası ve Beyan Sınırı

İşyeri kiracısı şirket, esnaf veya kurumsa kira ödemesinden %20 gelir vergisi stopajı keser. Stopajlı işyeri kirasının brüt tutarı, vergiye tabi diğer gelirlerle birlikte 400.000 ₺'yi aşmıyorsa beyan edilmez ve stopaj nihai vergi olur (GVK md. 86/1-c). Sınır aşılırsa işyeri kirası brüt tutarıyla beyan edilir ve kesilen stopaj vergiden düşülür; stopaj hesaplanan vergiden fazlaysa fark iade edilir. Kiracı stopaj yapmıyorsa işyeri kirası tutarı ne olursa olsun beyan edilir; yalnızca istisna dışındaki stopajsız sermaye iratları toplamı 22.000 ₺'yi aşmazsa beyan gerekmez (GVK md. 86/1-d).

Gelir Vergisi Tarifesi ve Ödeme

Safi kira gelirine 2026 gelir vergisi tarifesinin ücret dışı gelirler için olan tablosu uygulanır: 190.000 ₺'ye kadar %15, 400.000 ₺'ye kadar %20, 1.000.000 ₺'ye kadar %27, 5.300.000 ₺'ye kadar %35, üzeri %40. Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir (GVK md. 117). Beyanname kanuna göre Mart ayının 1–25'i arasında verilir; Gelir İdaresi son yıllarda süreyi ayın sonuna uzattı, 2027 için güncel duyuruyu kontrol edin. Hazır Beyan Sistemi'nde kira gelirleri e-Devlet ve banka kayıtlarıyla önceden doldurulur.

Örnek Hesap

Yalnızca konut kirası 300.000 ₺ olan ve götürü gideri seçen kişi: istisna sonrası 242.000 ₺, götürü gider 36.300 ₺, matrah 205.700 ₺. Vergi: 190.000 x %15 = 28.500 ₺ ve 15.700 x %20 = 3.140 ₺; toplam 31.640 ₺, iki taksitte ödenir.

Kaynaklar: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu md. 21, 70, 74, 86, 88, 92, 94, 103, 117; 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (RG 31.12.2025); Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (Şubat 2026). Ücret, serbest meslek ve diğer gelirleri birlikte hesaplamak için yıllık gelir vergisi beyan hesaplama aracını kullanabilirsiniz.