Sözleşmenizin yenilenmesine birkaç hafta kala ev sahibiniz yeni kira bedelini bildiriyor ve rakam beklediğinizden epey yüksek. "Piyasa böyle" deniyor, siz ise bütçenizi düşünüyorsunuz. Bu noktada neyin pazarlık, neyin kanun olduğunu bilmek hem sizi hem ev sahibinizi gereksiz bir kavgadan korur.
Yasal Sınır Nereden Geliyor?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artışın üst sınırı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde yazılıdır. Buna göre yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oranı TÜİK her ayın 3'ünde, bir önceki aya ait enflasyon verisiyle birlikte açıklar.
"12 aylık ortalama" ifadesi, yıllık enflasyonla karıştırılmamalıdır. Bu oran, son 12 ayın endeks ortalamasının, ondan önceki 12 ayın endeks ortalamasına göre yüzde kaç değiştiğini gösterir. Enflasyon hızla düşerken ya da yükselirken iki rakam birbirinden belirgin biçimde ayrılabilir; kira için geçerli olan ortalamaya dayalı olanıdır.
Hangi ayın verisinin kullanılacağı da önemlidir. Sözleşmeniz hangi ay yenileniyorsa, o ayın 3'ünde açıklanan, yani bir önceki aya ait 12 aylık ortalama esas alınır. Örneğin sözleşmeniz Kasım ayında yenileniyorsa, 3 Kasım'da açıklanan Ekim verisine bakarsınız.
Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. O tarihten bu yana yenilemelerde tek yasal ölçüt TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır. Güncel oranı her ay yenilenen kira artış hesaplayıcımızda bulabilirsiniz.
Sözleşmede Daha Yüksek Oran Yazıyorsa
Sözleşmede "her yıl %50 artış" ya da "ÜFE oranında artış" gibi bir hüküm bulunabilir. Bu hüküm, yasal sınırı aştığı ölçüde geçersizdir; sözleşmenin tamamı değil, yalnızca sınırı aşan kısım hükümsüz sayılır. Taraflar sınırın altında bir oranda anlaşabilir, ama sınırın üstüne çıkamaz. Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa, ev sahibi kural olarak yeni dönemde kendiliğinden artış uygulayamaz; artış ancak anlaşmayla ya da dava yoluyla belirlenebilir.
Örnek Hesap: Yasal Artış Ne Kadar?
Aşağıdaki örnekte oran tamamen varsayımsaldır; gerçek hesap için sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranı kullanın.
- Mevcut aylık kira: 20.000 ₺
- Varsayımsal 12 aylık TÜFE ortalaması: %30
- Yasal üst sınırla yeni kira: 20.000 × 1,30 = 26.000 ₺
- Ev sahibinin talebi: 30.000 ₺
- Sınırı aşan kısım: 30.000 − 26.000 = 4.000 ₺/ay, yıllık 4.000 × 12 = 48.000 ₺
Bu örnekte kiracının yenilenen dönemde ödemekle yükümlü olduğu en yüksek tutar 26.000 ₺'dir. Taraflar 24.000 ₺ gibi daha düşük bir bedelde anlaşabilir; 30.000 ₺'lik talep ise ilk beş yıl içindeki bir yenilemede kanuni dayanaktan yoksundur.
Beş Yılı Dolduran Kiracı: Kira Tespit Davası
Yasal sınır, kiracılığın ilk beş yılında uygulanan kuraldır. TBK md. 344'ün üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yıllık dönemin sonunda, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bunu yaparken TÜFE'deki 12 aylık ortalama değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir ve hakkaniyete göre karar verir.
Bu, beş yıl dolduğunda ev sahibinin istediği bedeli belirleyebileceği anlamına gelmez. Taraflar anlaşamazsa bedeli mahkeme belirler; böylece kira, bölgedeki emsallere yaklaştırılabilir. Tespit edilen bedelden sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırı uygulanır.
Davanın zamanlaması da sonucu etkiler. TBK md. 345'e göre belirlenen bedelin yeni kira yılının başından itibaren geçerli olabilmesi için dava, yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalıdır. Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm varsa bu koşul aranmaz.
| Durum | Kira nasıl belirlenir? | Dayanak |
|---|---|---|
| İlk 5 yıl içindeki yenileme | Artış, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez | TBK md. 344/1 |
| 5 yılı dolduran ya da 5 yıldan uzun sözleşme | Anlaşma yoksa hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsaller dikkate alınır | TBK md. 344/3 |
| Yeni kiracıyla ilk sözleşme | Bedel serbestçe belirlenir; sınır yalnızca yenilemelerde geçerlidir | Sözleşme serbestisi |
| Sözleşmede yasal sınırı aşan oran | Yalnızca aşan kısım geçersizdir | TBK md. 344 |
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu
1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu kural 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun ile eklenmiştir ve kira tespit davasını da kapsar. Arabulucuya gitmeden doğrudan açılan dava usulden reddedilir.
Başvuru, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Arabulucu tarafları bir araya getirir; bir hüküm vermez, ama çoğu zaman iki tarafın da rakamları masaya koyduğu ilk ortam burası olur. Anlaşma sağlanırsa imzalanan anlaşma belgesi tarafları bağlar. Anlaşma olmazsa düzenlenen son tutanakla dava yolu açılır.
Yazılı Bildirim Neden Önemli?
Kira uyuşmazlıklarının çoğu, kimin neyi ne zaman söylediğinin ispatlanamamasından büyür. Mesajlaşma uygulamalarındaki yazışmalar fikir verir, ama resmî bir süreçte en sağlam yol noter aracılığıyla ihtarname göndermek ya da en azından tarihli ve imzalı bir yazıyla bildirimde bulunmaktır.
- Ev sahibiyseniz: Beş yılı dolan bir kiracılıkta artış talebinizi yeni dönemden önce yazılı bildirmek, TBK md. 345'teki süre koşulunu karşılamanızı sağlar.
- Kiracıysanız: Yasal sınırın üzerindeki talebi kabul etmediğinizi ve hangi oranı uygulayacağınızı yazılı olarak bildirmek, sonradan "kiracı razıydı" tartışmasının önüne geçer.
Kirayı banka havalesiyle, açıklama kısmına hangi ayın kirası olduğunu yazarak ödemek de iyi bir alışkanlıktır. Yasal sınırla artırılmış bedeli zamanında ödediğiniz sürece, sınırın üzerindeki talebi reddetmeniz tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür; örneğin ev sahibinin kendisi ya da yakınları için konut ihtiyacı, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması ya da on yıllık uzama süresinin dolması.
Sık Yapılan Hatalar
- Yıllık enflasyonu kullanmak: Ölçüt aylık ya da yıllık TÜFE değil, 12 aylık ortalamalara göre değişimdir.
- Yanlış ayın verisine bakmak: Yenileme ayından önceki aya ait oran esas alınır.
- Eksik ödemek: Tartışma sürerken eski kirayı ödemeye devam etmek, yasal artışı da ödememek anlamına gelir ve temerrüt riskini doğurur.
- Sözlü anlaşmaya güvenmek: Üzerinde anlaştığınız bedeli kısa bir ek protokolle yazıya dökün.
- Arabulucuyu atlamak: Doğrudan açılan kira davası usulden reddedilir; zaman ve masraf kaybı olur.
Kendi Rakamınızı Hesaplayın
Mevcut kiranızı ve yenileme ayınızı girerek yasal üst sınırı birkaç saniyede görmek için kira artış hesaplayıcısını kullanabilirsiniz. Oran, TÜİK verisi açıklandıkça her ay güncellenir; ev sahibinizle konuşmadan önce rakamı netleştirmek pazarlığı kolaylaştırır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için bir avukata ya da arabuluculuk bürosuna danışın.
Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (md. 344, 345 ve kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler); 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve bu kanunda değişiklik yapan 7445 sayılı Kanun; Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) aylık tüketici fiyat endeksi bültenleri.
Merak Edilenler
Ev Sahibi Yasal Sınırın Üzerinde Zam İsteyebilir mi?
İsteyebilir, ama ilk beş yıl içindeki bir yenilemede bunu kabul etmek zorunda değilsiniz. Artış, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile yalnızca sınırı aşan kısım geçersizdir. Taraflar sınırın altında bir bedelde serbestçe anlaşabilir.
Hangi Ayın TÜFE Oranı Esas Alınır?
Sözleşmenin yenilendiği aydan önceki aya ait 12 aylık ortalama esas alınır. TÜİK bu oranı her ayın 3'ünde açıklar. Örneğin Kasım ayında yenilenen bir sözleşmede, 3 Kasım'da açıklanan Ekim verisi kullanılır. Yıllık enflasyon oranı değil, 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Güncel oranı kira artış hesaplayıcısında görebilirsiniz.
Beş Yıl Dolunca Ev Sahibi Kirayı İstediği Gibi Belirleyebilir mi?
Hayır. Beş yılı dolduran ya da beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa yeni bedeli hâkim belirler. Hâkim TÜFE'deki 12 aylık ortalama değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir. Sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırı uygulanır.
Kira Tespit Davası Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma sağlanırsa imzalanan belge tarafları bağlar; sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava açılabilir. Arabulucuya gitmeden doğrudan açılan dava usulden reddedilir; bu da zaman ve masraf kaybı demektir.
Yasal Artışın Üzerindeki Talebi Kabul Etmezsem Tahliye Edilir miyim?
Yasal sınırla artırılmış kirayı zamanında ödediğiniz sürece, fazlasını reddetmeniz tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür; örneğin ev sahibinin konut ihtiyacı, bir kira yılında iki haklı ihtara sebep olunması ya da on yıllık uzama süresinin dolması gibi.
Yeni Kiracıyla Yapılan Sözleşmede de Sınır Var mı?
Hayır. TBK md. 344'teki sınır, mevcut sözleşmenin yenilendiği dönemler için geçerlidir. Yeni bir kiracıyla ilk kez sözleşme yapılırken kira bedeli taraflarca serbestçe belirlenir. Sonraki yenilemelerde ise artış yine 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlı olur. Bu nedenle ilk sözleşmede üzerinde anlaşılan bedel, sonraki yılların da başlangıç noktasıdır.